Scorri gli annunci, salvi i preferiti, fai due conti. Prezzo buono, zona giusta, foto invitanti. Poi arriva il pensiero che toglie il sonno: come eviti ritardi, vizi occulti e carte mancanti?
Qui serve mettere in fila le cose prima di innamorarsi al primo sopralluogo. Niente fumo negli occhi: occorre far parlare le carta.

Problema (dove si inceppa davvero)
Nel privato l’entusiasmo corre, i documenti arrancano. Abusi non sanabili “di poco”, planimetrie non aggiornate, agibilità mai depositata, impianti senza certificazioni. In Sardegna il tema si complica con vincoli paesaggistici e regole che cambiano da comune a comune.
Risultato? tempi lunghi, trattative complicate, mutuo che si impunta. Il venditore a volte mente senza saperlo, non per cattiveria, per ignoranza senza colpe.

Che cosa è in gioco
Parliamo di soldi veri e di tempi concreti:

• Mutuo a rischio: la banca finanzia certezze, non promesse.
• Caparra appesa a un filo: se emergono problemi dopo la proposta, rinegoziare diventa complicato.
• Tempo perso: un accesso agli atti (richiesta ufficiale dei documenti al Comune) richiede in media circa 14 giorni lavorativi. Se lo avvii tardi, salta la tabella di marcia.
• Prezzo: un abuso da sanare o un impianto da rifare mangiano il margine dell’investimento.

Diagnosi (come si verifica, semplice e chiaro)
La verifica preliminare è un controllo tecnico completo, fatto da un professionista (geometra, architetto o ingegnere) che non ha interessi nella vendita.
Obiettivo: confrontare lo stato reale della casa con lo stato legittimo (quello autorizzato con titoli edilizi).
Passi essenziali, senza gergo:

1. Carte sul tavolo: planimetria catastale, visura, APE, certificazioni impianti, eventuali vecchi permessi.
2. Accesso agli atti: si richiedono al Comune tutti i titoli edilizi (CILA/SCIA/Permesso di costruire), l’agibilità e gli elaborati storici.
3. Sopralluogo misurato: si controlla stanza per stanza che i muri corrispondano ai disegni.
4. Verifica vincoli e destinazione d’uso: soprattutto vicino alla costa e nelle zone tutelate.
5. Report operativo: cosa è conforme, cosa no, tempi e costi indicativi per sistemare.

Micro-checklist da portare alla visita

• Planimetria stampata e matita: segna differenze visibili.
• Foto a prese elettriche, caldaia, quadro elettrico, scarichi.
• Chiedi l’ultimo titolo edilizio depositato.
• Annota anno lavori dichiarati e da chi.

Soluzione
1) Sardegna: occhio ai vincoli.
In questa fascia la normativa paesaggistica è stringente. Una “semplice” veranda può richiedere passaggi multipli e pareri di enti diversi; ampliare volumi è un percorso a ostacoli. Se l’immobile è in fascia costiera, aspettati più carte e più tempo.
Fatti questa domanda: conviene comprare contando su lavori futuri… senza sapere se sono autorizzabili?

2) Progetta l’investimento sulla carta, non sul desiderio.
Vuoi migliorare e mettere a reddito? Prima verifica se e come puoi farlo. Il Testo Unico 380/2001 e la L.R. 18/2025 Sardegna ridefiniscono cosa è legittimo e cosa no: conoscere le regole prima ti evita di scoprire dopo che alcuni interventi non sono ammessi. Ogni acquisto è un caso a sé: la stessa idea in due vie diverse può avere destini opposti.

3) Tempi e numeri in chiaro, subito.
Pianifica l’accesso agli atti appena ti interessa davvero un immobile: in circa 14 giorni lavorativi hai il quadro base. Pretendi un report chiaro, ipotesi di sanatoria dove possibile e stima dei costi. Se qualcosa non torna, usalo per rinegoziare.

Ora ti racconto di un caso reale che mi è successo qualche anno fa.
Zona Arzachena: trilocale vicino al mare. Il venditore disse all'acquirente che la struttura su giardino era una “veranda leggera smontabile”. In realtà era una chiusura stabile. Io arrivai tardi, quando l'acquisto era stato già concluso.
Per regolarizzare servirono atti, verifiche paesaggistiche e, in un primo momento, il Comune ci rispose che l'iter autorizzato era  improcedibile. Abbiamo apportato alcune modifiche in accordo con il dirigente del settore tecnico del comune e siamo riusciti ad ottenere l'autorizzazione, ma che fatica!
Ci trovammo in una situazione assurda, tempi lunghi, esito incerto.
Il nuovo proprietario che non aveva fatto eseguire le verifiche prima di comprare, ha maledetto l'acquisto e nel giro di qualche anno ha rivenduto l'immobile senza poter avere un ritorno sull'investimento interessante.

Domande che ricevo spesso

• “Ci pensa il notaio, no?” Il notaio garantisce la validità dell’atto, non controlla stanza per stanza né ricostruisce i permessi. Servono verifiche tecniche.
• “È solo una parete spostata di poco…” Se non è autorizzata, blocca mutuo e agibilità. “Di poco” non esiste per le carte.
• “Sistemeremo dopo, tanto il tecnico conosce qualcuno in Comune.” Le scorciatoie oggi si pagano domani. Le pratiche passano dagli stessi uffici, con gli stessi tempi. Carta canta.

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