Cosa il Notaio NON controlla quando compri Casa in Sardegna (e perché devi saperlo)
Stai per comprare casa e pensi che il notaio controllerà tutto?
Fermati un attimo ✋.
C'è una convinzione pericolosa che circola tra chi acquista casa da privati: "Tanto ci pensa il notaio a verificare che sia tutto a posto".
La verità è che il notaio svolge un ruolo fondamentale, ma non controlla gli aspetti tecnici e urbanistici dell'immobile. E sono proprio questi aspetti che possono trasformare il tuo sogno in un incubo economico.
Il Ruolo del Notaio: cosa verifica davvero
Il notaio è un pubblico ufficiale che garantisce la regolarità giuridica della compravendita. Controlla che il venditore sia effettivamente il proprietario, che non ci siano ipoteche o pignoramenti, che i documenti siano in regola.
Tutto giusto, tutto necessario.
Ma c'è un problema: il notaio non sale in casa a verificare se quella finestra è stata aperta con permesso, non controlla se la terrazza è diventata veranda a seguito di specifica autorizzazione, non verifica se la planimetria catastale corrisponde alla realtà.
Non è il suo lavoro!
Fermati un attimo ✋.
C'è una convinzione pericolosa che circola tra chi acquista casa da privati: "Tanto ci pensa il notaio a verificare che sia tutto a posto".
La verità è che il notaio svolge un ruolo fondamentale, ma non controlla gli aspetti tecnici e urbanistici dell'immobile. E sono proprio questi aspetti che possono trasformare il tuo sogno in un incubo economico.
Il Ruolo del Notaio: cosa verifica davvero
Il notaio è un pubblico ufficiale che garantisce la regolarità giuridica della compravendita. Controlla che il venditore sia effettivamente il proprietario, che non ci siano ipoteche o pignoramenti, che i documenti siano in regola.
Tutto giusto, tutto necessario.
Ma c'è un problema: il notaio non sale in casa a verificare se quella finestra è stata aperta con permesso, non controlla se la terrazza è diventata veranda a seguito di specifica autorizzazione, non verifica se la planimetria catastale corrisponde alla realtà.
Non è il suo lavoro!
1. Gli Abusi Edilizi: il rischio invisibile
In Sardegna, zona in cui opero, sono frequenti le situazioni in cui un immobile presenta difformità rispetto ai titoli edilizi originari. Magari il proprietario precedente ha chiuso un terrazzo, ha spostato una cucina, ha eliminato un muro portante o ha trasformato un locale di sgombero in camera da letto.
Queste modifiche, se fatte senza le autorizzazioni necessarie, sono abusi edilizi. E quando compri casa, compri anche gli abusi. Con tutto quello che ne consegue: sanzioni amministrative, ordini di ripristino, impossibilità di vendere in futuro, blocco di mutui e bonus edilizi.
Il notaio non può saperlo. Non ha gli strumenti tecnici per verificarlo. Tu firmi il rogito convinto di aver comprato una casa regolare e dopo sei mesi scopri che devi demolire la veranda o sanare un abuso con una spesa di migliaia di euro.
2. La conformità catastale: un altro punto cieco
Altro aspetto cruciale: la corrispondenza tra planimetria catastale e stato di fatto. Il notaio controlla che esista una planimetria in catasto, basa tutto sulla dichiarazione di conformità rilasciata dal proprietario, ma non verifica se quella planimetria rappresenta davvero la casa che stai comprando.
E non è neanche tenuto a verificarne la veracità di tale dichiarazione (lo dice la Cassazione nella sentenza n. 27531/2024).
Capita spesso di trovare stanze in più, bagni spostati, soppalchi non dichiarati, metrature completamente diverse.
In Sardegna, dove molte case hanno subito modifiche negli anni, questa è una situazione ricorrente. E anche qui, il problema diventa tuo nel momento in cui firmi.
3. I problemi strutturali e impiantistici
Crepe sui muri, umidità di risalita, impianto elettrico non a norma, perdite idrauliche, infiltrazioni dal tetto.
Il notaio non è un ingegnere, non può valutare lo stato strutturale dell'edificio né la conformità degli impianti.
Eppure questi problemi possono costarti decine di migliaia di euro dopo l'acquisto. E se l'impianto elettrico non è a norma, non puoi nemmeno richiedere l'agibilità o accedere a eventuali incentivi per la ristrutturazione.
4. Vincoli Paesaggistici e Urbanistici in Sardegna
La Sardegna ha una normativa paesaggistica particolarmente rigida. Molte zone sono soggette a vincoli che limitano fortemente qualsiasi intervento sull'immobile.
Vuoi aprire una finestra? Servono autorizzazioni il cui iter è complesso.
Vuoi ampliare? Impossibile in molte aree.
Il notaio non ti dirà se la casa che stai comprando è vincolata o se ci sono limitazioni che impediranno i tuoi progetti di ristrutturazione. Lo scoprirai dopo, quando vorrai fare lavori e ti troverai davanti a un muro burocratico.
Allora Cosa Devi Fare?
La soluzione non è diffidare del notaio, che fa benissimo il suo lavoro. La soluzione è affiancare alla verifica giuridica una verifica tecnica approfondita dell'immobile prima di firmare il preliminare di acquisto.
Una verifica tecnica professionale controlla:
Comprare casa è probabilmente l'investimento più importante della tua vita. Non puoi permetterti di basarti solo sulla verifica giuridica del notaio, per quanto fondamentale.
Hai bisogno di un quadro completo, di una verifica che ti dia la certezza di star comprando un immobile regolare, sicuro e senza problemi futuri.
Ricorda: il notaio controlla la carta, ma chi controlla la casa?
Stai per comprare casa e vuoi dormire sonni tranquilli?
Contattami per una consulenza gratuita di 30 minuti. Ti spiego come funziona una verifica tecnica pre-acquisto e cosa posso controllare per te prima che tu firmi il preliminare.
Non lasciare al caso l'investimento più importante della tua vita.
In Sardegna, zona in cui opero, sono frequenti le situazioni in cui un immobile presenta difformità rispetto ai titoli edilizi originari. Magari il proprietario precedente ha chiuso un terrazzo, ha spostato una cucina, ha eliminato un muro portante o ha trasformato un locale di sgombero in camera da letto.
Queste modifiche, se fatte senza le autorizzazioni necessarie, sono abusi edilizi. E quando compri casa, compri anche gli abusi. Con tutto quello che ne consegue: sanzioni amministrative, ordini di ripristino, impossibilità di vendere in futuro, blocco di mutui e bonus edilizi.
Il notaio non può saperlo. Non ha gli strumenti tecnici per verificarlo. Tu firmi il rogito convinto di aver comprato una casa regolare e dopo sei mesi scopri che devi demolire la veranda o sanare un abuso con una spesa di migliaia di euro.
2. La conformità catastale: un altro punto cieco
Altro aspetto cruciale: la corrispondenza tra planimetria catastale e stato di fatto. Il notaio controlla che esista una planimetria in catasto, basa tutto sulla dichiarazione di conformità rilasciata dal proprietario, ma non verifica se quella planimetria rappresenta davvero la casa che stai comprando.
E non è neanche tenuto a verificarne la veracità di tale dichiarazione (lo dice la Cassazione nella sentenza n. 27531/2024).
Capita spesso di trovare stanze in più, bagni spostati, soppalchi non dichiarati, metrature completamente diverse.
In Sardegna, dove molte case hanno subito modifiche negli anni, questa è una situazione ricorrente. E anche qui, il problema diventa tuo nel momento in cui firmi.
3. I problemi strutturali e impiantistici
Crepe sui muri, umidità di risalita, impianto elettrico non a norma, perdite idrauliche, infiltrazioni dal tetto.
Il notaio non è un ingegnere, non può valutare lo stato strutturale dell'edificio né la conformità degli impianti.
Eppure questi problemi possono costarti decine di migliaia di euro dopo l'acquisto. E se l'impianto elettrico non è a norma, non puoi nemmeno richiedere l'agibilità o accedere a eventuali incentivi per la ristrutturazione.
4. Vincoli Paesaggistici e Urbanistici in Sardegna
La Sardegna ha una normativa paesaggistica particolarmente rigida. Molte zone sono soggette a vincoli che limitano fortemente qualsiasi intervento sull'immobile.
Vuoi aprire una finestra? Servono autorizzazioni il cui iter è complesso.
Vuoi ampliare? Impossibile in molte aree.
Il notaio non ti dirà se la casa che stai comprando è vincolata o se ci sono limitazioni che impediranno i tuoi progetti di ristrutturazione. Lo scoprirai dopo, quando vorrai fare lavori e ti troverai davanti a un muro burocratico.
Allora Cosa Devi Fare?
La soluzione non è diffidare del notaio, che fa benissimo il suo lavoro. La soluzione è affiancare alla verifica giuridica una verifica tecnica approfondita dell'immobile prima di firmare il preliminare di acquisto.
Una verifica tecnica professionale controlla:
- La conformità urbanistica ed edilizia
- La corrispondenza catastale
- Lo stato strutturale e impiantistico
- I vincoli paesaggistici e le limitazioni d'uso
Comprare casa è probabilmente l'investimento più importante della tua vita. Non puoi permetterti di basarti solo sulla verifica giuridica del notaio, per quanto fondamentale.
Hai bisogno di un quadro completo, di una verifica che ti dia la certezza di star comprando un immobile regolare, sicuro e senza problemi futuri.
Ricorda: il notaio controlla la carta, ma chi controlla la casa?
Stai per comprare casa e vuoi dormire sonni tranquilli?
Contattami per una consulenza gratuita di 30 minuti. Ti spiego come funziona una verifica tecnica pre-acquisto e cosa posso controllare per te prima che tu firmi il preliminare.
Non lasciare al caso l'investimento più importante della tua vita.
Allora Cosa Devi Fare?
La soluzione non è diffidare del notaio, che fa benissimo il suo lavoro. La soluzione è affiancare alla verifica giuridica una verifica tecnica approfondita dell'immobile prima di firmare il preliminare di acquisto.
Una verifica tecnica professionale controlla:
Comprare casa è probabilmente l'investimento più importante della tua vita. Non puoi permetterti di basarti solo sulla verifica giuridica del notaio, per quanto fondamentale.
Hai bisogno di un quadro completo, di una verifica che ti dia la certezza di star comprando un immobile regolare, sicuro e senza problemi futuri.
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Non lasciare al caso l'investimento più importante della tua vita.
La soluzione non è diffidare del notaio, che fa benissimo il suo lavoro. La soluzione è affiancare alla verifica giuridica una verifica tecnica approfondita dell'immobile prima di firmare il preliminare di acquisto.
Una verifica tecnica professionale controlla:
- La conformità urbanistica ed edilizia
- La corrispondenza catastale
- Lo stato strutturale e impiantistico
- I vincoli paesaggistici e le limitazioni d'uso
Comprare casa è probabilmente l'investimento più importante della tua vita. Non puoi permetterti di basarti solo sulla verifica giuridica del notaio, per quanto fondamentale.
Hai bisogno di un quadro completo, di una verifica che ti dia la certezza di star comprando un immobile regolare, sicuro e senza problemi futuri.
Ricorda: il notaio controlla la carta, ma chi controlla la casa?
Stai per comprare casa e vuoi dormire sonni tranquilli?
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Non lasciare al caso l'investimento più importante della tua vita.
Se vuoi scoprire tutti i controlli da fare prima di comprare casa senza agenzia, ho preparato una guida pratica (zero tecnicismi, 100% utile) che puoi scaricare dal pulsante qui sotto 👇🏻
data
18 novembre 2025
Autore: Walter Porcu
di Casa Verificata
di Casa Verificata
UN SERVIZIO INDIPENDENTE NATO DA 20 ANNI DI ESPERIENZA NEL SETTORE IMMOBILIARE ED EDILIZIO
Mi chiamo Walter, sono geometra da oltre 20 anni e ho creato Casa Verificata per aiutare chi compra o vende casa da privato a farlo in modo sicuro e senza brutte sorprese.
Negli anni ho visto troppe trattative saltare
o trasformarsi in problemi legali solo perché nessuno aveva fatto i controlli giusti.
Per questo ho ideato un servizio indipendente,
basato su un protocollo preciso e pensato per offrirti serenità, chiarezza e tutela.
Negli anni ho visto troppe trattative saltare
o trasformarsi in problemi legali solo perché nessuno aveva fatto i controlli giusti.
Per questo ho ideato un servizio indipendente,
basato su un protocollo preciso e pensato per offrirti serenità, chiarezza e tutela.
Ogni situazione è diversa.
Vuoi capire se posso aiutarti davvero?
Con una prima consulenza gratuita analizzo il tuo caso
e valutiamo se ha senso attivare una verifica.
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e valutiamo se ha senso attivare una verifica.