Perché controllare PRIMA (e non dopo)
Comprare casa non è come comprare una sedia. Una casa ha storia, regole, carte e limiti d’uso. Se firmi una proposta senza controlli, rischi tre guai:
1) tempi che si allungano,
2) mutuo bloccato,
3) spese extra non previste.
Fare verifiche prima ti permette di decidere con calma: sì, sì ma con condizioni, oppure no.

I documenti base (da chiedere subito)
Qui sotto trovi i documenti che, se mancano o non tornano, fanno nascere problemi. Linguaggio semplice, zero gergo.

1) Atto di provenienza

• Cos’è: il "certificato di nascita" della casa: dice da chi e come il venditore l’ha ottenuta (compravendita, donazione, successione…).
• Perché serve: chiarisce se ci sono vincoli, ipoteche, diritti di altre persone.
• Cosa controllare: tipo di atto, eventuali clausole, coerenza con i dati catastali.

2) Titoli edilizi e condoni (pratiche comunali)

• Cos’è: le autorizzazioni con cui la casa è stata costruita o modificata (permesso di costruire, DIA/SCIA, condoni).
• Perché serve: se mancano o sono "a metà", il perito può bloccare il mutuo e il notaio può chiedere chiarimenti.
• Cosa controllare: elenco delle pratiche e stato di chiusura (non basta “abbiamo fatto domanda”).

3) Planimetria catastale

• Cos’è: la "mappa" della casa depositata al Catasto.
• Perché serve: deve corrispondere alla casa reale (muri, stanze, porte). Se non coincide, scatta l’allarme.
• Cosa controllare: numero di stanze, posizione di muri/porte, presenza di pertinenze (cantina, box…).

4) Visura catastale (meglio storica)

• Cos’è: la carta d’identità catastale (dati dell’immobile). La storica mostra tutte le modifiche nel tempo.
• Perché serve: aiuta a capire se ci sono state variazioni e se i dati attuali sono coerenti.
• Cosa controllare: categoria, rendita, intestatari, subalterni, variazioni.

5) Agibilità (oggi “segnalazione certificata” in molti Comuni)

• Cos’è: il documento che dice che la casa è sicura e usabile.
• Perché serve: molte banche lo vogliono vedere; senza, possono esserci stop o richieste di integrazioni.
• Cosa controllare: esistenza, data, eventuali certificazioni sostitutive.

6) Regolamento condominiale + verbali recenti

• Cos’è: le regole della casa se è in condominio, e cosa è stato deciso nelle ultime assemblee.
• Perché serve: scovi divieti (es. affitti brevi) o spese già approvate.
• Cosa controllare: divieti, lavori deliberati, quote straordinarie.

7) APE (Attestato di Prestazione Energetica)

• Cos’è: la "pagella" energetica.
• Perché serve: è obbligatorio negli atti e aiuta a stimare costi futuri.
• Cosa controllare: classe, scadenza, consigli di miglioramento.

Spiegato a un bimbo di 6 anni: prima di prendere un gioco, guardi la scatola: è intero? Ci sono tutti i pezzi? Questi documenti sono la scatola.
La casa deve essere uguale alle carte (confronto semplice)
Prendi la planimetria e cammina dentro la casa, stanza per stanza. Ecco come fare:

1. Ingresso e zona giorno: muro divisorio presente? Porta dove indicata? Finestre al loro posto?
2. Cucina: c’è davvero dove la carta la disegna? Attenzione a cucine in locali bassi o non abitabili.
3. Bagni: numero, posizione, areazione (finestra o aspirazione).
4. Camere: misure minime e altezze (niente tetti troppo bassi spacciati per camere).
5. Pertinenze: box, cantina, posto auto: esistono e hanno subalterni distinti?
6. Spazi extra: verande, soppalchi, tettoie: sono autorizzati o "aggiunte creative"?

Se trovi differenze, non è sempre un dramma: alcune cose si possono regolarizzare. La domanda giusta è: quanto tempo e quanto costa?
Impianti: capirli senza essere tecnico
Non devi diventare elettricista o idraulico. Ti bastano segnali pratici e carte minime.
Elettrico

• Segnali rossi: quadri vecchi senza salvavita, prese sfarfallanti, cavi a vista.
• Carte: Dichiarazione di conformità o di rispondenza (per impianti datati).

Idrico e scarichi

• Segnali rossi: perdite visibili, umidità marcata, scarichi lenti o rumorosi.
• Carte: eventuali dichiarazioni lavori eseguiti; esito collaudi se presenti.

Gas

• Segnali rossi: tubazioni improvvisate, assenza di areazione in cucina.
• Carte: dichiarazione di conformità dell’impianto.

Spiegato a un bimbo di 6 anni: se il filo è rotto, la lampada non si accende. Con gli impianti è uguale: se sono messi male, la casa non funziona bene.
Il semaforo finale: via libera, condizionato o stop
Dopo i controlli, dai alla casa un colore:

• VERDE (via libera): documenti a posto, carte = casa, nessun allarme.
• GIALLO (via libera condizionato): piccole cose da sistemare. Vai avanti con condizioni scritte (es. regolarizzazione a carico del venditore, entro una data).
• ROSSO (stop): difformità grosse, agibilità mancante senza alternative, pratiche edilizie "in corso" da mesi. Meglio fermarsi.

Come scrivere le condizioni (senza fare l’avvocato)
Usa parole semplici. Esempio: “L’acquirente verserà la caparra solo dopo aver ricevuto e verificato documenti X, Y, Z. Eventuali difformità saranno regolarizzate a cura e spese del venditore entro il rogito. In mancanza, la proposta decade e la caparra viene restituita.”
Errori comuni da evitare

1. Fidarti delle frasi: “piccole difformità”, “facilmente sanabile”.
2. Saltare l’accesso agli atti quando ci sono dubbi su verande/soppalchi.
3. Ignorare le pertinenze: box e cantine senza sub distinto “spariscono” al rogito.
4. Pensare che l’APE basti: non sostituisce agibilità o conformità.
5. Firmare con fretta: l’unica urgenza è controllare prima.

Mini-storie reali (nomi e dati cambiati)

• Sara, prima casa: planimetria diversa nella cucina; il venditore regolarizza in 45 giorni → mutuo salvato.
• Luca, casa vacanze: veranda non autorizzata; serve pratica edilizia lunga → decide di cercare un’altra casa.
• Marco, investitore: regolamento condominiale vieta affitti brevi → cambia zona, evita sanzioni.

FAQ
1) Serve sempre l’agibilità? Dipende dai casi. Spesso è richiesta o va motivata l’assenza. Meglio chiarire prima con tecnico e banca.
2) Planimetria e visura sono la stessa cosa? No. La visura è la scheda con i dati; la planimetria è il disegno della casa.
3) Trovo una difformità: è tutto perso? Non sempre. Alcune si regolarizzano con tempi e costi; altre richiedono rinviare o rinunciare.
Cosa fare adesso (passi pratici)

1. Chiedi al venditore i 7 documenti base (sopra).
2. Confronta planimetria e casa, stanza per stanza.
3. Valuta eventuali regolarizzazioni: tempi e costi.
4. Decidi il colore del semaforo (verde/giallo/rosso).
5. Scrivi la proposta con condizioni chiare se il semaforo è giallo.

"Ci abbiamo vissuto per 30 anni, non è mai successo nulla"
Ecco un altro classico: la rassicurazione del venditore.
Spesso sincera, per carità. Ma profondamente fuorviante.
Che una casa sia stata abitata per decenni non significa che sia sicura. Significa solo che finora è rimasta in piedi.
Le strutture non crollano all'improvviso. Di solito si ammalano lentamente. Cedono un po' alla volta, dando piccoli segnali. Crepe, scricchiolii, porte che si chiudono male. Sintomi che chi ci abita da tanto impara a ignorare.
Tu, però, non sei tenuto a ereditare questi problemi.
Hai diritto a una casa sana. O almeno, a sapere esattamente cosa stai comprando.

Il grande equivoco: il notaio controlla tutto
Tanti acquirenti si sentono al sicuro perché c'è il notaio. “Se qualcosa non va, me lo dice lui.”
No. Il notaio controlla che i documenti siano formalmente in ordine. Che il venditore sia il proprietario. Che non ci siano ipoteche o pignoramenti. Ma non entra nel merito tecnico dell’immobile.
Non sa se la trave ha perso portanza. Non è compito suo verificare se un muro portante è stato tagliato per fare la cucina open space.
Se compri una casa con problemi strutturali, e nessuno li ha visti prima, il problema è tuo. E ti rimane dopo il rogito.

Le crepe strutturali si pagano care (e non solo in soldi)
Facciamo un esempio vero. Un cliente compra un appartamento a buon prezzo. Nota qualche crepa, ma l'agente minimizza. Dopo sei mesi, una porta non si chiude più. Le crepe si allargano. Chiama un tecnico.
Verdetto: cedimento differenziale. La fondazione di un lato della casa si sta abbassando rispetto all'altro. Per metterla in sicurezza servono micropali e consolidamento del terreno: 18.000 euro di spesa.
E la beffa?
Nessun rimborso, nessun colpevole. Solo l'amara consapevolezza di aver ignorato i segnali.
Ma il danno non è solo economico. È anche emotivo.
Vivere in una casa con un problema strutturale è fonte di ansia, dubbi, discussioni in famiglia. E in caso di rivendita? La casa è svalutata, e il problema torna a galla.

Ma allora come si fa a capire se una crepa è pericolosa?
La risposta onesta è: non si può sapere a occhio nudo. Non da soli.
Ci sono segni che possono far sospettare qualcosa di serio: crepe inclinate che tagliano l’intonaco in diagonale, fessure che si aprono vicino a pilastri o travi, lesioni che ricompaiono dopo essere state stuccate. Ma servono strumenti. Servono occhi allenati. Serve, in una parola, un tecnico.
Un bravo tecnico fa una lettura integrata: osserva la lesione, verifica la distribuzione delle crepe, guarda la struttura complessiva, controlla i documenti, valuta la storia dell’immobile. E solo allora può dirti se c'è da preoccuparsi o no.

La due diligence tecnica: la vera assicurazione prima del rogito
Comprare casa senza fare controlli strutturali è come comprare un'auto d'epoca senza aprire il cofano. Magari va. Magari no.
E se si ferma dopo due chilometri, non puoi dare la colpa al concessionario.
La due diligence tecnica è un controllo approfondito prima della firma. Non è solo una perizia. È un’indagine su misura per l'immobile che ti interessa. Guarda le crepe, certo, ma anche il resto: solai, travi, pareti, documenti strutturali, eventuali modifiche fatte male.
Ti dice in modo chiaro: questa casa è solida, oppure questa casa ha bisogno di interventi. E soprattutto: quanto ti costeranno.

Un controllo oggi, per non pentirsi domani
La casa che stai per comprare sarà tua. Con tutti i suoi pregi. E tutti i suoi difetti.
Non affidarti al caso, al "secondo me è nulla", o alla fretta di concludere. Non sottovalutare una crepa perché "tanto è solo estetica".
Una verifica tecnica fatta con criterio costa poco rispetto al valore della casa. Ma può salvarti da guai enormi.
Se hai dubbi, se hai visto crepe, se vuoi essere sicuro prima di firmare, chiedi una due diligence strutturale.
Noi di Casa Verificata facciamo proprio questo: aiutiamo le persone a comprare casa senza fregature. Con controlli reali. Fatti da tecnici veri.

Se vuoi scoprire tutti i controlli da fare prima di comprare casa senza agenzia, ho preparato una guida pratica (zero tecnicismi, 100% utile) che puoi scaricare dal pulsante qui sotto 👇🏻