La porta si apre. Dentro c’è quella luce che ti fa già immaginare la domenica mattina, il caffè sul tavolo e i quadri appesi dove hai sempre voluto. Il proprietario dice “è tutto a posto” e magari lo pensa davvero.
Io, per mestiere, tiro fuori il block notes: non per smontare il sogno, ma per proteggerlo. Fare due diligence è questo: guardare la casa come un tecnico, raccontarla come un reporter e trasformare i fatti in decisioni chiare.
Niente fumo, niente scappatoie. Solo verità utile.

La due diligence, al netto dell’inglese, è semplice: verificare se la casa si può usare oggi, trasformare domani e rivendere senza sabbie mobili. Si fa leggendo titoli edilizi e agibilità, controllando catasto e impianti, scavando in vincoli, ipoteche, servitù e storie condominiali. Sembra lungo, in realtà accorcia la strada: evita i vicoli ciechi, mette numeri dove gli altri mettono promesse, ti dà leva quando serve negoziare.

Ti porto tre scene viste davvero, con i nomi cambiati ma i fatti intatti.

Nella prima, Marco trova il trilocale dei desideri. “C’è solo una piccola veranda da sistemare dopo”, gli dicono. Quella parola, “dopo”, è una sirena d’allarme. Il rilievo e i titoli raccontano che lì la chiusura non è ammessa. Non è cattiveria della burocrazia: è una norma. Risultato? Mutuo che traballa, lavori che non partono, trattativa che si pietrifica. Senza due diligence, stava comprando una speranza; con due diligence, ha comprato tempo e si è risparmiato un tiro alla fune infinito.

Seconda scena. Sara è innamorata della “casa definitiva”. Tutto profuma di nuovo, ma nessuno trova la SCIA di agibilità. “Tranquilla, sarà in Comune.” Non basta. Incrociando pratiche e requisiti, emerge che l’agibilità è ottenibile con due interventi minimi e un passaggio formale. Qui la differenza la fa il modo in cui scrivi la proposta: condizione sospensiva per l’agibilità entro una data, sconto pari ai costi certificati. Nessun teatrino. Appena l’agibilità entra in cartella, la banca si scioglie, il notaio sorride e la casa diventa davvero sua.

Terza scena: Luca e Giulia, ipoteca residua in Conservatoria. Panico? No. Le case hanno memoria, le ipoteche si cancellano. La domanda giusta non è “c’è un’ipoteca?”, ma “come e quando la cancelliamo?”. Piano d’estinzione al rogito, quietanza bancaria già concordata, clausola sospensiva nel preliminare. Tutti sereni. Quando sostituisci le frasi rassicuranti con procedure precise, la pratica cammina da sola.

Dove si rompono, più spesso, i sogni? Su quattro nodi: stato legittimo, agibilità, gravami, vincoli. Il catasto e gli impianti fanno da controcanto; il condominio, spesso, è l’epilogo che nessuno legge e che invece decide il tono dei prossimi anni.

L’ordine con cui affronti queste cose non è casuale: prima capisci se puoi comprare (trasferibilità), poi che cosa stai comprando (legittimità) e infine cosa potrai farci (trasformabilità).
In ogni tappa uso una bussola che i clienti apprezzano perché è onesta e visiva: il Metodo Semaforo. Verde significa procedere. Giallo vuol dire “si può fare”, ma con tempo e sconto. Rosso è un grazie e arrivederci, che salva soldi e nervi.

Lo stato legittimo è la colonna vertebrale: la casa reale deve coincidere con ciò che è stato autorizzato negli anni. Non bastano “sì, è tutto conforme”, servono progetti, varianti, fine lavori. Un tramezzo spostato rispetto ai titoli? Spesso si regolarizza: giallo che diventa sconto. Un volume chiuso dove il piano urbanistico lo vieta? Rosso, senza romanticismi. L’agibilità è la sorella pragmatica: certifica che puoi usare l’immobile in sicurezza. Se manca, non crolla il mondo, ma devi capire se è dimostrabile o se richiede opere e collaudi. Il problema non è l’assenza; è l’assenza senza percorso.

Poi ci sono i gravami: ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, servitù. Qui è giornalismo puro: ricostruisci la storia, parola per parola. Non è raro trovare un’ipoteca sopravvissuta: la differenza la fa la qualità del piano di cancellazione. Se è chiaro e calendarizzato, verde. Se “vediamo” o “ci pensiamo”, rosso: l’incertezza si paga sempre alla cassa dell’acquirente. I vincoli sono il regista muto dei tuoi progetti. Tutti vogliono la veranda; pochi possono farla. Se lo sai prima, cambi materiale, idea o immobile, ma non perdi mesi in iter che non porteranno a niente.

Il catasto non è la Bibbia, ma non può raccontare una favola diversa da quella dei muri. Una planimetria non allineata con stato di fatto si aggiorna; un secondo bagno spuntato dove non può stare fa inciampare banca e notaio. Gli impianti sono la parte meno poetica e più concreta: dichiarazioni di conformità, libretti, manutenzioni. Un quadro elettrico da adeguare è un costo prevedibile; una caldaia senza storia è un ostacolo vero. Quando arrivi al tavolo con preventivi veri (2.800 euro, tre settimane), la trattativa diventa adulta.

Il condominio chiude il cerchio: verbali, delibere, morosità, lavori straordinari. Se la facciata è stata deliberata ieri e non l’hai fissato per iscritto, domani la paghi tu. Non è cattiveria, è regolamento.

Cambia qualcosa a seconda del motivo per cui compri? Molto.
Se cerchi la prima casa, la priorità è la serenità: stato legittimo e agibilità in verde, impianti documentati, condominio prevedibile. Ogni giallo va trasformato in sconto o in tempi chiari, nero su bianco.
Se punti all’investimento da affitto, il cronometro è il tuo miglior amico: un mese senza inquilini è reddito perso; gravami e agibilità vanno chiusi prima della firma. Se fai ristrutturare e rivendere, il business plan poggia su stato legittimo e limiti di sagoma e volume: un rosso lì brucia margine e umore.
Se vuoi una seconda casa, la qualità d’uso dipende da accessi, servitù, vincoli paesaggistici e impianti: vuoi vacanze, non verbali condominiali.

Qualcuno mi chiede: “Ma non basta che il notaio controlli?”. Il notaio tutela la trasferibilità giuridica dell’atto; la due diligence tutela te e i tuoi piani. Sono due cose diverse e complementari. Il notaio ti dice se l’atto si può fare; la due diligence ti dice se ha senso farlo a  quelle condizioni.
Il bello di questo approccio è che trasforma la verifica in potere negoziale. Un problema sanabile è denaro sul tavolo o tempo per farlo bene. Non è “fare i difficili”, è essere precisi. Nella proposta non metti frasi tipo “ci sistemiamo”, metti condizioni precise. Agibilità entro una data, cancellazione ipoteca con quietanza allegata, aggiornamento catastale prima del rogito, riparto spese straordinarie definito. Quando le condizioni sono chiare, anche chi vende si sente tutelato: meno imprevisti, meno sorprese, più velocità.

Qui entra in gioco l’identità di Casa Verificata. Non promettiamo scorciatoie, non vendiamo “relazioni giuste”. Facciamo una cosa sola e la facciamo con puntiglio: verifichiamo ogni documento, incrociamo ogni dato, traduciamo in italiano semplice, stimiamo costi e tempi e consegniamo una mappa finale dove vedi tre colonne: regolare, regolarizzabile, bloccante. È un lavoro silenzioso, ma è quello che ti fa guadagnare due cose rare: serenità e forza in trattativa.

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