Se stai pensando di comprare o vendere casa da privato, c'è un documento che può determinare il successo o il fallimento dell'intera operazione: si chiama atto di provenienza.
Non è un dettaglio burocratico e non è qualcosa che si può semplicemente dare per scontato. Anzi, è il cuore stesso della compravendita. Eppure, in tanti lo ignorano o lo sottovalutano, spesso perché nessuno gliene ha mai parlato in modo chiaro.
In questo articolo ti spiegherò cos'è, perché è così importante e quali problemi può causare se non viene gestito con attenzione.
Che tu sia un acquirente o un venditore, ti conviene arrivare in fondo. Potrebbe evitarti una causa legale. O una casa bloccata per anni.

Che cos'è, in parole semplici
L'atto di provenienza è il documento che dimostra come il proprietario attuale è diventato tale. In altre parole, racconta la "storia giuridica" dell'immobile: se è stato comprato, ricevuto in donazione, ereditato, assegnato da un ente pubblico, oppure ottenuto con una sentenza.
Non importa quale sia la forma: ciò che conta è che questa storia sia regolare, tracciabile e opponibile ai terzi.
Molti acquirenti vedono l'annuncio della casa, fanno una visita, si innamorano e partono con una proposta. Ma si dimenticano di chiedere: "Ma questa casa, com'è arrivata nelle mani di chi me la sta vendendo?"
E qui nasce uno dei problemi più grossi della compravendita tra privati: si sottovaluta l'importanza dell'origine della proprietà.

Perché è così importante?
Perché se l'atto di provenienza è incompleto, non trascritto, impugnabile o viziato, la casa non si può vendere legittimamente.
Il notaio blocca il rogito.
La banca rifiuta il mutuo.
L'acquirente resta senza casa, il venditore con l'immobile invenduto. E spesso si finisce in tribunale.
Non sto esagerando. Ogni mese mi capita di vedere situazioni del genere: vendite annullate, acconti versati e non restituiti, cause tra parenti, immobili bloccati per donazioni fatte 30 anni prima e mai assicurate.
Tutto perché nessuno ha controllato davvero quell'unico documento che avrebbe dovuto essere il primo da guardare: l'atto di provenienza.

Non tutti gli atti sono uguali (e alcuni nascondono insidie)
Facciamo qualche esempio pratico.
Se un immobile proviene da una compravendita e l'atto è recente, trascritto e con conformità urbanistica dichiarata, in genere si va lisci.
Ma se l'acquisto è stato fatto prima del 1985, potresti non trovare nessuna traccia di regolarità edilizia nell'atto. Questo complica le cose.
Se invece l'immobile arriva da una donazione, servono verifiche ancora più attente. Perché la donazione è impugnabile dagli eredi legittimari fino a vent'anni dopo. E non è una teoria: succede davvero.
Ecco perché molte banche rifiutano di concedere mutui su immobili donati, se non c'è un'assicurazione a copertura o rinunce formali da parte degli eredi.
Nel caso della successione, le cose si complicano se ci sono più eredi e qualcuno non ha accettato espressamente. La casa non si può vendere finché la situazione ereditaria non è chiusa. Un testamento olografo non pubblicato? Un minore tra gli eredi? Un'eredità solo accettata tacitamente? Ogni variante può bloccare la vendita.
Altri casi più rari ma delicati sono quelli in cui la proprietà arriva da una sentenza (come l'usucapione): finché non è passata in giudicato e trascritta, l'immobile non si può vendere. Lo stesso vale per le assegnazioni da cooperative o edilizia convenzionata, che spesso hanno vincoli temporali o di prezzo da rispettare.

Chi deve preoccuparsi: il venditore o l'acquirente?
Tutti e due.
Il venditore, perché rischia di fare promesse che non può mantenere. Magari si è sempre sentito proprietario legittimo, ha pagato le tasse, ci ha abitato per vent'anni, ma scopre all'ultimo che non può rogitare.
L'acquirente, perché se non verifica bene l'atto, può trovarsi in un incubo: perde l'acconto, perde il mutuo e se ha già fatto dei lavori o traslocato, può anche trovarsi a pagare un danno.
E la cosa più assurda è che si poteva evitare tutto con una semplice domanda fatta all'inizio: "Mi mostri l'atto di provenienza, completo e trascritto?"

Come si verifica un atto di provenienza
Verificare un atto non vuol dire guardare se c'è un timbro o se il nome coincide. Vuol dire analizzare:

• il tipo di atto (vendita, donazione, successione...);
• la sua data (per capire se si applicano determinate norme);
• la trascrizione nei registri immobiliari;
• la conformità urbanistica menzionata o meno;
• la catena dei titoli degli ultimi vent'anni;
• eventuali vincoli, ipoteche, condizioni sospensive.

E tutto questo va fatto prima di firmare il preliminare. Dopo, sei già legato contrattualmente. E potresti pagare per un immobile che non puoi intestarti.

Cosa puoi fare oggi, in pratica
Che tu stia vendendo o comprando, il primo passo è uno solo: prendi in mano l'atto di provenienza e fallo analizzare da un tecnico esperto.
Se non sai da dove iniziare, Casa Verificata può aiutarti: verifichiamo per te l'atto, ti spieghiamo cosa significa, ti diciamo se è vendibile e cosa va sistemato. Non vendiamo case, non facciamo intermediazione.
Il nostro unico obiettivo è tutelare le parti da sorprese sgradite.
Non fidarti di chi ti dice che è tutto ok. Fidati di chi controlla.
E ricorda: l'atto di provenienza non è un dettaglio. È la differenza tra comprare casa e trovarsi nei casini davvero.

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